Masz jakiś lokal i chcesz zacząć na nim zarabiać? Możesz go oczywiście sprzedać, ale może warto rozważyć udostępnienie go komuś w zamian za miesięczną opłatę. Zaraz po podjęciu takiej decyzji rodzi się wątpliwość… wynająć czy wydzierżawić? Z tego artykułu dowiesz czym się różni jedno od drugiego. Umowa najmu nie jest tym samym co umowa dzierżawy.

Podstawowa różnica między najmem i dzierżawą

Nie trzymając Cię dłużej w niepewności od razu zdradzę Ci, na czym owa różnica polega. Otóż chodzi przede wszystkim o pobieranie pożytków. Brzmi enigmatycznie? Jeśli pierwszy raz spotykasz się z tym określeniem, pewnie nie do końca rozumiesz o co chodzi. Już wyjaśniam.

Pobieranie pożytków przy umowie dzierżawy

Umowa najmu obejmuje prawo do używania rzeczy, podczas gdy umowa dzierżawy ponadto uprawnia użytkownika (dzierżawcę) do pobierania pożytków z dzierżawionej rzeczy.

Art. 53. KC [Pożytki rzeczy]

§ 1. Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.

§ 2. Pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.

Prawo wyróżnia dwa rodzaje pożytków: naturalne i cywilne. Nieco upraszczając, pożytki rzeczy można zdefiniować jako dochody które ta rzecz przynosi.

Przykłady pożytków przy umowie dzierżawy

Najłatwiej zrozumiesz to pojęcie na przykładach.

Pożytki naturalne z nieruchomości definiuje się jako płody rzeczy i inne odłączone od niej części składowe, jeśli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Mogą to być np. zebrane zboże, owoce, wydobyty z ziemi torf lub żwir, jednak już nie wyłowione przez kłusowników ryby ze stawu hodowlanego.

Pożytki cywilne z dzierżawionej nieruchomości to natomiast dochody, które ta nieruchomość przynosi na podstawie stosunku prawnego. Klasycznym przykładem jest tutaj czynsz otrzymywany za wynajęty lokal (np. w przypadku podnajmu lub poddzierżawy).

Lokal użytkowy na cele działalności gospodarczej: najem czy dzierżawa?

Często zdarza się, że mamy lokal, który chcemy udostępnić innej osobie na cele związane z działalnością gospodarczą. Lokal taki może zostać użyty np. na potrzeby gastronomiczne (restauracja, pizzeria), usługowe (fryzjer, zakład kosmetyczny, salon tatuażu) lub doradcze (kancelaria prawna, doradztwo księgowe). Jaką umowę wówczas należy zawrzeć? Najmu czy dzierżawy?

Jeśli jesteś w takiej sytuacji to najczęściej właściwa będzie umowa najmu. Jest tak dlatego, że lokal co prawda jest udostępniany na cele związane z działalnością gospodarczą, ale nie nastąpi pobieranie pożytków z tego lokalu w rozumieniu przytoczonego wyżej art. 53 Kodeksu cywilnego. Lokal zostanie udostępniony do używania go, a nie do pobierania z niego pożytków. Oczywiście użytkownik lokalu będzie przy jego pomocy zarabiał. Zysk zostanie jednak wypracowany w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej a nie jako „pożytek z lokalu”.

Co istotne, przytoczona argumentacja jest aprobowana przez sądy, w tym przez Sąd Najwyższy.

Wyrok

Sądu Najwyższego

z dnia 30 listopada 2000 r.

I CKN 924/98

(…) bezpośrednie użycie rzeczy w działalności gospodarczej nie jest pobieraniem z niej pożytków cywilnych, dochód bowiem jest w tym wypadku dopiero końcowym efektem działalności gospodarczej (…)

Wyrok

Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny

z dnia 20 kwietnia 2016 r.

I ACa 1063/15

(…) Jeśli zatem przedmiotem umowy jest nieruchomość, a korzystający z niej prowadzi w jej ramach działalność gospodarczą przynoszącą dochód, umowa pozwalająca na korzystanie z tej nieruchomości stanowi umowę najmu, a nie dzierżawy. (…)

Lokal użytkowy – kiedy umowa dzierżawy?

Są jednak sytuacje, kiedy konieczne będzie zawarcie umowy dzierżawy lokalu służącego do prowadzenia działalności gospodarczej. Najpopularniejszy przypadek to podnajem oraz poddzierżawa. Jeśli zatem planujesz użytkować czyiś lokal w celu jego dalszego podnajmu to zawrzyj umowę dzierżawy (np. gdy zamierzasz użytkować cały pawilon handlowy w celu wynajęcia poszczególnych stanowisk).

Miej na uwadze, że podnajem lub poddzierżawa musi wynikać z umowy. Jeśli zrobisz to bez zgody wydzierżawiającego, narazisz się na konsekwencje z tytułu niewłaściwego wykonania umowy. Podpisz więc taką umowę dzierżawy, która pozwoli Ci na zaplanowane działania.

Lokal mieszkalny – najem czy dzierżawa?

Wątpliwości zaprezentowane przy lokalu użytkowym, nie występują w przypadku lokali mieszkalnych. Jeśli zamierzasz wynająć mieszkanie, pokój bądź fragment nieruchomości na cele mieszkalne, to właściwa będzie umowa najmu. W takim przypadku nie ma wątpliwości, że użytkownik nie będzie pobierał pożytków z tej nieruchomości. Mieszkanie w wynajętym lokalu nie jest uważane za pobieranie pożytków w rozumieniu art. 53 Kodeksu cywilnego.

Parking – umowa najmu czy dzierżawy?

Podobnie, jak przy lokalu użytkowym, jest z parkingami. Zarówno umowa najmu jak i umowa dzierżawy może być właściwa dla parkingu.

Przykładowo jeśli parking będzie używany do nieodpłatnego udostępnienia go klientom (np. sklepu) to właściwa będzie umowa najmu parkingu.

Umowa dzierżawy parkingu będzie zaś właściwa w sytuacji, gdy zamiarem użytkownika jest zarabianie na tymże parkingu. Będzie tak wtedy, gdy użytkownik parkingu podzieli go na osobno udostępniane (wynajmowane) miejsca parkingowe, a następnie zacznie pobierać opłaty za postój.

Umowa najmu albo dzierżawy strony internetowej

Posiadasz popularną stronę internetową? Być może zastanawiasz się, w jaki sposób udostępnić przestrzeń swoim reklamodawcom. Zawrzeć umowę najmu czy umowę dzierżawy powierzchni na stronie internetowej?

Odpowiedź jest dość nieoczywista. Otóż, żadną z powyższych. Z prawnego punktu widzenia nie ma tu ani najmu rzeczy, ani praw, jednak następuje oddanie do używania bytu wirtualnego, jakim jest część “powierzchni” strony internetowej. Stanowisko to zostało podzielone przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Wyrok

Naczelnego Sądu Administracyjnego

z dnia 19 czerwca 2012 r.

II FSK 2485/10

(…) Umową podobną do najmu i dzierżawy jest umowa, na podstawie której jeden podmiot oddaje innemu podmiotowi możliwość wyświetlania na stronie internetowej, administrowanej przez ten pierwszy podmiot (w określonym miejscu tej strony), określonych treści (najczęściej reklamowych). Nie ma tu ani najmu rzeczy, ani praw, jednakże następuje oddanie do używania bytu wirtualnego, jakim jest część „powierzchni” strony internetowej. W tej sytuacji wynagrodzenie otrzymywane przez właściciela strony internetowej należy zakwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 PDoFizU (…)

Najem a dzierżawa – maksymalny czas trwania

Kolejną istotną różnicą jest maksymalny czas trwania umowy. Innymi słowy dzierżawa i najem różnią się maksymalnym czasem na jaki mogą zostać zawarte (w przypadku umowy najmu lub dzierżawy na czas oznaczony).

Umowa dzierżawy może zostać zawarta na maksymalnie 30 lat

Art. 695. KC [Domniemanie dzierżawy na czas nieoznaczony]

§ 1. Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

§ 2. (uchylony).

Być może, czytając powyższy przepis Kodeksu cywilnego, masz już w głowie pewien sposób na obejście tego zakazu. Można by przecież umieścić w umowie dzierżawy postanowienie, że po 30 latach, zostanie ona przedłużona na kolejne 30 lat. Jest to jednak próba obejścia prawa i każdy sąd uzna takie postanowienie za nieważne. Sprawa tego typu była już rozstrzygana przez Sad Najwyższy.

Wyrok

Sądu Najwyższego

z dnia 20 marca 2014 r.

II CSK 290/13

(…) Postanowienie umowy dzierżawy przyznające dzierżawcy uprawnienie do jej przedłużenia na kolejne 30-letnie okresy jest nieważne (art. 695 § 1 w związku z art. 58 § 1 i 3 k.c.). (…)

Jeśli chodzi o umowę najmu, to można ją zawrzeć na maksymalnie 10 lat. Wyjątek stanowi umowa zawierana przez przedsiębiorców. Wówczas można ją zawrzeć na maksymalnie 30 lat. Konsekwencje naruszenia tego obowiązku kształtują się podobnie jak przy umowie dzierżawy.

Art. 661. KC [Domniemanie najmu na czas nieoznaczony]

§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Nie jest ważna nazwa umowy, ale jej treść

Jak ustalić jaka umowa została faktycznie zawarta? Jak odróżnić najem od dzierżawy? Otóż, bez znaczenia jest nazwa (nagłówek) danej umowy. Liczy się przede wszystkim to, co strony w niej ustaliły (czyli jej treść).

Zatem żeby ustalić z jaką umową mamy do czynienia, należy ją starannie przeanalizować. Tylko to pozwoli jednoznacznie stwierdzić czy zwarta umowa jest umową najmu czy dzierżawy.

Najem a dzierżawa – możliwość obniżenia czynszu

Umowa dzierżawy od umowy najmu różni się także możliwością obniżenia czynszu. W przypadku umowy dzierżawy możliwe jest obniżenie czynszu gdy wystąpią okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi. Mowa o art. 700 Kodeksu cywilnego. Jeśli chodzi o umowę najmu to takiego przepisu w kodeksie nie ma. Jest natomiast przepis pozwalający na obniżenie czynszu najmu, gdy rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku (art. 664 Kodeksu cywilnego).

Art.  664. KC [Wady rzeczy najętej]

§  1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

§  2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§  3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Art. 700. KC [Obniżenie czynszu]

Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Umowa najmu – podstawa prawna

Podstawą prawną przy umowie najmu są art. 659 – 679 Kodeksu cywilnego.

Art. 659. KC [Umowa najmu]

§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Szczególnym przypadkiem najmu jest umowa najmu lokalu. W tym przypadku zastosowanie znajdą także art. 680 – 692 Kodeksu cywilnego. Jednakże, jeśli te przepisy nie stanowią inaczej to stosujemy rozwiązania przewidziane do „zwykłej” umowy najmu.

Art. 680. KC [Odpowiednie stosowanie]

Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych.

Umowa dzierżawy – podstawa prawna

Podstawą prawną przy umowie najmu są art. 693 – 709 Kodeksu cywilnego.

Art. 693. KC [Umowa dzierżawy]

§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Podobnie jednak jak w przypadku umowy najmu lokalu, zastosowanie znajdzie tutaj wiele rozwiązań przewidzianych do umowy najmu.

Art. 694. KC [Odpowiednie stosowanie]

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

ZAINTERESOWAŁ CIĘ TEN ARTYKUŁ?
Newsletter Dawid Jan Walczak
Zapisz się na newsletter!

Szanuję Twoją prywatność i obiecuję, że nie będę rozsyłać spamu. Będę wysyłał do Ciebie wiadomości dotyczące nowości na blogu oraz produktów i usług z blogiem związanych. W każdej chwili możesz zrezygnować. Gdybym był na Twoim miejscu, na pewno bym się zapisał!

Zostaw komentarz

0
    0
    Koszyk
    Twój koszyk jest pustyWróć do sklepu